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刚刚,国务院公布“楼市新政”

发表时间:2016-06-20      点击量:2736

        昨天(6月3日)下午,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),公布了一系列新政。
 
        下面,我将文件里的“干货”提炼出来,边引用原文边点评:
 
看点一:税收优惠,鼓励出租房子
 
        对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;
 
        对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。
 
        对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
 
        点评:国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。
 
看点二:鼓励发展住房租赁企业
 
        充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。
 
        鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。
 
        点评:第一段的意思,是在社会上找资金为开发商接盘;第二段的意思是,鼓励开发商转卖为租。总之,降低住房消费门槛,让房子用起来,让资金流动起来。
 
看点三:鼓励个人买房子、当房东
 
        支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
 
        点评:这等于承认了房地产市场的投资需求,意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。否则,国家将失信于民。
 
看点四:让租房者也享受公民权利
 
        完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
 
        点评:让买不起房子的人,也可以享受基本公共服务,而且给他们使用公积金租房的便利,应该说这是针对低收入人群的一项德政。
 
看点五:保护租户基本权利
 
        明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。
 
        点评:在租赁双方的关系里,租房一方是弱者。为此,很多发达国家都有法律保护租户利益,限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。
 
看点六:“商”改“住”将成潮流
 
        允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
 
        点评:在很多中小城市,甚至像沈阳、成都这种大城市,都出现了商业物业过剩现象。允许“商”改“住”,给盘活商业物业带来机会。
 
看点七:允许“房中房”了
 
        允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。
 
        点评:以前大城市对“房中房”现象有诸多限制,这次出台的文件,显然有所突破,但给予了一些限制措施。整体而言,对租户和房东都是利好。毕竟在北上深这样的高房价城市,能租下整套房子、甚至整个房间的人都不太多,房中房很难避免。
 
看点八:在供地和金融配套上鼓励租赁
 
        鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
 
        点评:当国家想做一件事的时候,所有的困难都可以突破。上述金融和供地上的保证措施,可谓强大!

结论
 
1、这份文件对于房地产行业来说,是一个重要利好,有助于去库存。
 
2、对于拥有多套住房的个人来说,也是利好。国家鼓励你当房子,给你减免税费,同时还意味着未来不会有“累进制”的房产税。
 
3、开启了“二房东”这个新职业。在北上深租下一些房子,改造成小隔间,你就可以赚钱了。
 
4、对于挣扎在大城市里的低收入着来说,这也是利好,至少以后有小房间可以租了。
 
5、整体而言,这是降低“住房最低消费标准”,对于整个行业构成利好。

 

来源:中商产业联盟

 

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